Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest łatwiejsza niż samo uzyskanie kredytu. Nie oznacza to jeszcze, że jest to tak proste jak samo otrzymanie gotówki i spłata banku. Przypomina to nieco zabawę w podchody - najpierw otrzymujemy promesę z banku, a następnie umowę przedwstępną od kupującego i dopiero możemy przystępować do faktycznej sprzedaży. Hipoteka nie przechodzi na kupującego. Jeśli potrzebuje on pieniędzy na zakup nieruchomości z banku, to występuje o osobny kredyt. Krok po kroku wygląda to w następujący sposób:

1. Poinformuj bank o chęci sprzedaży nieruchomości i uzyskaj z niego zaświadczenie o kwocie hipoteki pozostałej do spłaty. Niekiedy wymagana będzie też promesa o wykreśleniu hipoteki, szczególnie jeśli wymaga jej bank kupującego.
2. Podpisz umowę przedwstępną z kupującym. Zależnie od formy sprzedaży (za gotówkę czy za kolejną hipotekę) i jej zabezpieczenia (zaliczka lub zadatek) taka umowa może mieć różne zapisy.Najlepszą opcją jest niestety zamówienie usług notariusza, ale jeśli koniecznie chcemy zaoszczędzić trochę pieniędzy to w internecie można z łatwością odnaleźć gotowe wzory przedwstępnych umów sprzedaży mieszkania. Uwaga! Jeśli wystarczająco ufasz kupującemu, a bank nie wymaga jej przedstawienia to umowa przedwstępna nie jest konieczna. Ryzykujesz jedynie, że sprzedaż nie dojdzie do skutku.
3. Spisz umowę sprzedaży u notariusza. Forma notarialna jest w tym przypadku absolutnie niezbędna, pod rygorem nieważności umowy sprzedaży. Notariusz zajmie się również księgą wieczystą nieruchomości, do której muszą zostać wprowadzone nowe zapisy,.
4. Twój bank otrzyma teraz pieniądze od kupującego bądź jego banku w kwocie odpowiadającej wierzytelności ciążącej na nieruchomości. Resztę kwoty otrzymasz na swój rachunek bankowy.
5. Odbierz z banku zgodę na zwolnienie z hipoteki oraz oświadczenie o spłacie zadłużenia. Wykreślenia dotychczasowego banku z księgi wieczystej dokonuje nabywca, o ile nie dokonał tego już wcześniej notariusz.

Niektóre banki pobierają prowizję od wcześniejszej spłaty kredytu, szczególnie jeśli od zaciągnięcia kredytu minęły mniej niż 2 lata. Typowa wysokość prowizji to 2 proc.

Z drugiej strony przy wcześniejszej spłacie kredytu mamy prawo do zwrotu prowizji bankowej, więc nawet pomimo prowizji za wcześniejszą spłatę taka operacja opłaca się.

Kupno mieszkania z kredytem hipotecznym

Przy kupnie mieszkania z kredytem należy pamiętać o kilku istotnych sprawach. Kupujący ponosi większe ryzyko, niż sprzedający, bo ryzykuje kupno nieruchomości która podlega np. egzekucji komorniczej. O czym należy pamiętać przy kupnie mieszkania z kredytem?

• W jakiej walucie jest kredyt hipoteczny.
• Sprawdź nieruchomość w rozdziałach trzecim i czwartym księgi wieczystej. W rozdziale trzecim znajdują się ograniczenia własności lokalu. Z kolei w rozdziale czwartym znajdziemy wpis hipoteczny. Księgi wieczyste można zobaczyć za darmo, przez internet.
• Sprzedawca powinien udostępnić ci swoją umowę z bankiem.
• Bank powinien wystawić promesę, która zawiera zgodę na sprzedaż mieszkania z hipoteką, jej kwotę oraz numer rachunku na który należy ją spłacić.
• Jeśli kupujemy mieszkanie na kredyt to należy pamiętać o tym, by konsultować z bankiem kolejne kroki i treści umów. Być może wewnętrzne procedury danej instytucji wymagają niespotykanych powszechnie zapisów.
• Wypłata pieniędzy za zakup mieszkania odbywa się zazwyczaj w dwóch transzach. Pierwszą opłaca się bank posiadający hipotekę, a dopiero druga zostaje przesłana sprzedawcy.

Przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego należy opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Nie należy się tym zbytnio kłopotać, gdyż podatek powinien samodzielnie obliczyć i przekazać do urzędu notariusz u którego sporządzamy umowę kupna-sprzedaży mieszkania. Opłata wynosi 2 proc. przy kupnie mieszkania za gotówkę i 0,01 proc. przy kupnie mieszkania na kredyt hipoteczny. Obowiązuje również opłata za wpis do księgi wieczystej w wysokości 100 zł (jeśli kupujemy mieszkanie na kredyt) lub 200 zł za mieszkanie kupione za gotówkę. Zwyczajowo koszt ten pokrywa sprzedający.

Jak napisać przedwstępną umowę sprzedaży mieszkania z hipoteką

Umowę przedwstępną najlepiej jest zawrzeć w formie aktu notarialnego - w tym przypadku dotyczy to zarówno osób fizycznych, które zaciągnęły kredyt mieszkaniowy, jak i przedsiębiorców, którzy uzyskali kredyt hipoteczny na działalność gospodarczą. Zabezpiecza to obie strony umowy w większym stopniu, niż zwyczajna umowa cywilnoprawna. Drugą opcją jest polecenie sporządzenia umowy ‘zwyczajnemu’ prawnikowi. Taka umowa nie będzie miała większej mocy prawnej niż umowa sporządzona samodzielnie, ale można mieć pewność, że będzie chociaż sporządzona prawidłowo. Ostateczna możliwość, to sporządzenie umowy samodzielnie, do czego mamy całkowite prawo. Należy przy tym (jak również i przy sporządzaniu umowy w kancelarii czy u notariusza) pamiętać o kwestiach takich jak:

• Czy umowę powinny obowiązywać zaliczka lub zadatek?
• Jeśli nieruchomości dotyczy współwłasność (np. przez małżeństwo), to umowę powinni podpisać wszyscy właściciele.
• Nieruchomość musi być precyzyjnie określona w umowe. Należy podać jej adres, powierzchnię oraz dane dotyczącej jej księgi wieczystej.
• Należy określić termin sprzedaży nieruchomości. Może to być nawet odległy czas, by przykładowo uniknąć konieczności opłaty podatku od dochodu po stronie sprzedającego.
• Pismo należy sporządzić w dwóch egzemplarzach.
• Należy podać termin przekazania nieruchomości - nie musi być taki sam jak data sprzedaży.

Wzory Umów przedwstępnych wszelkiego typu - z zadatkiem lub bez, albo dla osób zaciągających hipotekę na mieszkanie z kredytem można bez trudu odnaleźć w internecie. Należy jednak pamiętać o dostosowaniu ich do naszych faktycznych potrzeb.

Przeniesienie hipoteki na nowe mieszkanie - czy to możliwe?

Przeniesienie hipoteki na nowe mieszkanie jest możliwe. W takich przypadkach wykonuje się aneks do umowy, czyli dopisuje do niej nowe treści. Wiąże się to naturalnie z nowymi opłatami operacyjnymi. Nową nieruchomość musi wycenić rzeczoznawca, konieczne będą też nowe wpisy do księgi wieczystej, a bank ponownie zbada naszą zdolność kredytową. Koniecznym warunkiem jest też to, by nowa nieruchomość była warta więcej od poprzedniej.

Najłatwiej byłoby oczywiście najpierw kupić nowe mieszkanie na kredyt a następnie sprzedać poprzednie i nadpłacić nowy kredyt z uzyskanych w taki sposób środków, jednak mało osób jest w stanie pozwolić sobie na taką inwestycję.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym we frankach?

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym we frankach przebiega w niemal taki sam sposób jak tego z kredytem w złotówkach. Różnicę stanowi to, że bank przewalutuje kredyt po obecnym kursie franka albo konieczna będzie jego spłata bezpośrednio w tej walucie.

Oznacza to, że kupujący musiałby samodzielnie zakupić franki i zapłacić nimi za hipotekę. Oprócz tego obowiązują wszelkie zwyczajne procedury

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym a podatek dochodowy

Sprzedaż mieszkania z hipoteką przed upływem 5 lat od daty jego zakupu wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Podatek ten wynosi 19 proc. dochodu, czyli kwoty pozostałej sprzedającemu po opłaceniu hipoteki. Okres konieczności zapłaty podatku dochodowego liczy się w latach podatkowych, a nie kalendarzowych. Dla osób fizycznych jest to prawie zawsze jedno i to samo.

Opłaty tej można uniknąć przed upływem 5 lat w jeden prosty sposób. Wystarczy, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe, czyli zakup kolejnej nieruchomości albo spłatę kredytu przeznaczonego na nieruchomość, niezależnie od tego czy będzie to kredyt hipoteczny czy też kredyt gotówkowy.

Obowiązek podatkowy nie dotyczy wyłącznie sprzedającego, ale też kupującego. Musi on uiścić dwuprocentowy podatek od kwoty zakupu mieszkania za czynność cywilnoprawną, lub w wysokości 0,01% jeżeli kupił mieszkanie na kredyt.