Hipoteka umowna – definicja i sposób ustanowienia hipoteki

Co to jest hipoteka?

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, którym obciąża się nieruchomość celem zabezpieczenia wierzytelności. Zgodnie z ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, obciążenie nieruchomości hipoteką daje wierzycielowi prawo do zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. W razie braku spłaty, wierzyciel ma pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Przedmiotem hipoteki jest najczęściej nieruchomość lub ułamkowa część nieruchomości, stanowiąca część współwłaściciela. Możemy też wziąć kredyt hipoteczny z ustanowieniem hipoteki na nieruchomości osoby trzeciej. Warunkiem jest uzyskanie zgody właściciela i spełnienie pozostałych wymogów banku.

Przedmiotem hipoteki może być również:¹

• użytkowanie wieczyste z budynkami i urządzeniami znajdującymi się na użytkowanym gruncie i stanowiącymi własność użytkownika wieczystego,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Hipoteka umowna a przymusowa

Wyróżnia się kilka rodzajów hipotek, w tym hipotekę umowną i przymusową. Hipoteka umowna wynika z zamierzonych działań właściciela nieruchomości, który chce np. ustanowić nieruchomość jako zabezpieczenie w związku z udzielanym kredytem. Hipoteka ustanawiana na rzecz banku nie wymaga umowy w formie aktu notarialnego. Możemy, ale nie musimy korzystać z usług kancelarii notarialnej. W sporządzaniu umowy wystarczy zachowanie zwykłej formy pisemnej. Potwierdzeniem tego jest uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 2007 r. (sygn. akt III CZP 50/07). Skutkiem uproszczenia procedur jest szybsze i mniej kosztowne ustanowienie hipoteki na rzecz banku, w stosunku do ustanowienia hipoteki na rzecz innego właściciela.

Hipoteka przymusowa jest zabezpieczeniem wierzytelności na nieruchomości bez zgody właściciela. Powstaje na podstawie orzeczenia sądu, na skutek zaniechań właściciela nieruchomości, np. niespłacenia długów.

Należy również wspomnieć o hipotece odwróconej, czyli tzw. emeryturze za mieszkanie. Kredytobiorca zastawia nieruchomość na rzecz banku, otrzymując w zamian pieniądze.

Jak ustanowić hipotekę na rzecz banku?

Wiemy już, że ustanowienie hipoteki na rzecz banku nie wymaga aktu notarialnego. Jak ustanowić hipotekę?

1. Złożyć oświadczenie woli o ustanowieniu hipoteki w formie umowy lub aktu notarialnego (opcjonalnie, jeśli nie chcemy samodzielnie dopełniać formalności). Oświadczamy, że wierzyciel udziela nam kredytu, a my ustanawiamy na swojej nieruchomości hipotekę, będącą dla niego zabezpieczeniem w razie braku spłaty.
2. Złożyć wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej na formularzu KW-WPIS. Wniosek może złożyć również wierzyciel (w tym przypadku instytucja finansowa).
3. Uiścić opłatę za wpis hipoteki do księgi wieczystej w wysokości 200 zł.

Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki – szczegóły

Umowa ustanawiająca hipotekę musi zawierać:

• sumę hipoteki i jej walutę,
• datę złożenia oświadczenia właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki,
• datę złożenia oświadczenia wierzyciela (banku) o udzieleniu kredytu,
• numer księgi wieczystej nieruchomości, która będzie obciążona hipoteką,
• dane wierzytelności zabezpieczanej hipoteką,
• dane stron, tzn. dane wierzyciela i dłużnika,
• dwa podpisy pracowników banku,
• pieczęć banku.

Oświadczenie staje się skuteczne w momencie przyjęcia go przez wierzyciela (bank).

Wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej – szczegóły

Art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wskazuje, że do ustanowienia hipoteki nie może dojść bez złożenia wniosku o wpis hipoteki w dziale IV księgi wieczystej. Należy w nim zawrzeć:

• nazwę Sądu Rejonowego,w którym prowadzona jest księga wieczysta,
• numer księgi wieczystej nieruchomości, która będzie obciążona hipoteką,
• żądanie wpisu do księgi wieczystej,
• dane stron,
• wykaz dokumentów, które zostały dołączone do wniosku.

Ustanowienie hipoteki samemu czy przez notariusza?

Wiele osób zadaje sobie pytanie, czy lepiej jest ustanowić hipotekę samemu czy przez notariusza? Wiemy już, że wizyta u notariusza nie jest konieczna, ale zdejmie z nas ciężar dopełniania formalności. Ustanowienie hipoteki na rzecz banku w akcie notarialnym oznacza, że nie musimy osobiście stawiać się w sądzie celem dokonania wpisu do ksiąg wieczystych. Musimy jednak uregulować wynagrodzenie notariusza, tzw. taksę notarialną, zależną od wysokości ustanawianej hipoteki.

Ustanowienie hipoteki może trwać miesiącami. W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera – nawet kilka lat. Dlatego bank bank może wymagać wykupienia dodatkowego ubezpieczenia kredytu hipotecznego. To tzw. ubezpieczenie pomostowe, które stanowi zabezpieczenie do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Ustanowienie hipoteki – koszt

Koszt ustanowienia hipoteki obejmuje:

• wysokość taksy notarialnej, jeżeli decydujemy się na ustanowienie hipoteki w formie aktu notarialnego,
• koszt wyceny nieruchomości,
• podatek od czynności cywilnoprawnych, wynoszący 0,1 proc. od kwoty zabezpieczanej wierzytelności,
• opłatę za wniosek o wpis do hipoteki księgi wieczystej w wysokości 200 zł.

Kiedy dochodzi do wygaśnięcia hipoteki?

Do wygaśnięcia hipoteki dochodzi wraz z chwilą wygaśnięcia wierzytelności, czyli w momencie całkowitej spłaty kredytu hipotecznego. Jednak zapis dotyczący hipoteki nie znika automatycznie. Musimy samodzielnie złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Jak? Kiedy zapłacimy ostatnią ratę, bank wydaje nam oświadczenie o zwrocie zaciągniętego zobowiązania finansowego, w którym zawiera:

• tytuł i wysokość hipoteki,
• oświadczenie potwierdzające całkowitą spłatę kredytu,
• numer księgi wieczystej, w której dokonano wpisu,
• zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
• dane kredytobiorcy.

Zaświadczenie powinno być potwierdzone notarialnie. Posiadając ten dokument, składamy w Sądzie Rejonowym stosowny wniosek, dołączając do niego dowód potwierdzający opłatę sądową. Za wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej zapłacimy 100 zł.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką – czy to możliwe?

Czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką? Tak. Najważniejsze jest uzyskanie od banku zaświadczenia na temat aktualnego zadłużenia. Musi się w nim znajdować informacja na temat pozostałej do spłaty kwoty kredytu wraz z naliczonymi odsetkami i prowizjami, data udzielenia i termin spłaty kredytu, zgoda banku na jednorazową spłatę długu oraz oświadczenie o wykreśleniu hipoteki po otrzymaniu całkowitej kwoty zadłużenia. Bank musi też wskazać numer konta, na który nowy nabywca ma przelać kwotę stanowiącą różnicę między ceną sprzedaży mieszkania a spłacanym kredytem.

Mając takie zaświadczenie, możemy opublikować ogłoszenie i szukać osób zainteresowanych takim mieszkaniem, jak nasze.

Pozostałe rodzaje zabezpieczeń kredytu

Hipoteka nie jest jedynym sposobem zabezpieczenia kredytu. Zabezpieczeniem może być również weksel, poręczenie, zastaw czy ubezpieczenie. Kredyty z poręczeniem dotyczą również sektora pozabankowego. Pożyczka z poręczycielem może nam pomóc poprawić stan domowych finansów, o ile uda nam się znaleźć osobę, która weźmie odpowiedzialność za nasz dług. Po ustabilizowaniu sytuacji finansowej możemy korzystać z innych kredytów i pożyczek online, zyskując środki na realizację dowolnych planów.

Wiemy już, na czym polega hipoteka umowna i jak ustanowić hipotekę. Pamiętajmy, aby spłacać raty zaciągniętego zobowiązania w terminie, w przeciwnym razie bank będzie dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie kredytu.

1. Art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece