Okazuje się, że sprzedaż mieszkania z hipoteką nie stanowi dla banków problemu. W końcu właścicielem nieruchomości ostatecznie jesteś ty, a nie bank i możesz nią niemal dowolnie rozporządzać. Kluczową kwestią jest by najpierw spłacić hipotekę w banku. Zobacz jak to wygląda krok po kroku.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest łatwiejsza niż samo uzyskanie kredytu. Nie oznacza to jeszcze, że jest to tak proste jak samo otrzymanie gotówki i spłata banku. Przypomina to nieco zabawę w podchody - najpierw otrzymujemy promesę z banku, a następnie umowę przedwstępną od kupującego i dopiero możemy przystępować do faktycznej sprzedaży. Hipoteka nie przechodzi na kupującego. Jeśli potrzebuje on pieniędzy na zakup nieruchomości z banku, to występuje o osobny kredyt. Krok po kroku wygląda to w następujący sposób:
Niektóre banki pobierają prowizję od wcześniejszej spłaty kredytu, szczególnie jeśli od zaciągnięcia kredytu minęły mniej niż 2 lata. Typowa wysokość prowizji to 2 proc.
Z drugiej strony przy wcześniejszej spłacie kredytu mamy prawo do zwrotu prowizji bankowej, więc nawet pomimo prowizji za wcześniejszą spłatę taka operacja opłaca się.
Przy kupnie mieszkania z kredytem należy pamiętać o kilku istotnych sprawach. Kupujący ponosi większe ryzyko, niż sprzedający, bo ryzykuje kupno nieruchomości która podlega np. egzekucji komorniczej. O czym należy pamiętać przy kupnie mieszkania z kredytem?
Przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego należy opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Nie należy się tym zbytnio kłopotać, gdyż podatek powinien samodzielnie obliczyć i przekazać do urzędu notariusz u którego sporządzamy umowę kupna-sprzedaży mieszkania. Opłata wynosi 2 proc. przy kupnie mieszkania za gotówkę i 0,01 proc. przy kupnie mieszkania na kredyt hipoteczny. Obowiązuje również opłata za wpis do księgi wieczystej w wysokości 100 zł (jeśli kupujemy mieszkanie na kredyt) lub 200 zł za mieszkanie kupione za gotówkę. Zwyczajowo koszt ten pokrywa sprzedający.
Umowę przedwstępną najlepiej jest zawrzeć w formie aktu notarialnego - w tym przypadku dotyczy to zarówno osób fizycznych, które zaciągnęły kredyt mieszkaniowy, jak i przedsiębiorców, którzy uzyskali kredyt hipoteczny na działalność gospodarczą. Zabezpiecza to obie strony umowy w większym stopniu, niż zwyczajna umowa cywilnoprawna. Drugą opcją jest polecenie sporządzenia umowy ‘zwyczajnemu’ prawnikowi. Taka umowa nie będzie miała większej mocy prawnej niż umowa sporządzona samodzielnie, ale można mieć pewność, że będzie chociaż sporządzona prawidłowo. Ostateczna możliwość, to sporządzenie umowy samodzielnie, do czego mamy całkowite prawo. Należy przy tym (jak również i przy sporządzaniu umowy w kancelarii czy u notariusza) pamiętać o kwestiach takich jak:
Wzory Umów przedwstępnych wszelkiego typu - z zadatkiem lub bez, albo dla osób zaciągających hipotekę na mieszkanie z kredytem można bez trudu odnaleźć w internecie. Należy jednak pamiętać o dostosowaniu ich do naszych faktycznych potrzeb.
Przeniesienie hipoteki na nowe mieszkanie jest możliwe. W takich przypadkach wykonuje się aneks do umowy, czyli dopisuje do niej nowe treści. Wiąże się to naturalnie z nowymi opłatami operacyjnymi. Nową nieruchomość musi wycenić rzeczoznawca, konieczne będą też nowe wpisy do księgi wieczystej, a bank ponownie zbada naszą zdolność kredytową. Koniecznym warunkiem jest też to, by nowa nieruchomość była warta więcej od poprzedniej.
Najłatwiej byłoby oczywiście najpierw kupić nowe mieszkanie na kredyt a następnie sprzedać poprzednie i nadpłacić nowy kredyt z uzyskanych w taki sposób środków, jednak mało osób jest w stanie pozwolić sobie na taką inwestycję.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym we frankach przebiega w niemal taki sam sposób jak tego z kredytem w złotówkach. Różnicę stanowi to, że bank przewalutuje kredyt po obecnym kursie franka albo konieczna będzie jego spłata bezpośrednio w tej walucie.
Oznacza to, że kupujący musiałby samodzielnie zakupić franki i zapłacić nimi za hipotekę. Oprócz tego obowiązują wszelkie zwyczajne procedury
Sprzedaż mieszkania z hipoteką przed upływem 5 lat od daty jego zakupu wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Podatek ten wynosi 19 proc. dochodu, czyli kwoty pozostałej sprzedającemu po opłaceniu hipoteki. Okres konieczności zapłaty podatku dochodowego liczy się w latach podatkowych, a nie kalendarzowych. Dla osób fizycznych jest to prawie zawsze jedno i to samo.
Opłaty tej można uniknąć przed upływem 5 lat w jeden prosty sposób. Wystarczy, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe, czyli zakup kolejnej nieruchomości albo spłatę kredytu przeznaczonego na nieruchomość, niezależnie od tego czy będzie to kredyt hipoteczny czy też kredyt gotówkowy.
Obowiązek podatkowy nie dotyczy wyłącznie sprzedającego, ale też kupującego. Musi on uiścić dwuprocentowy podatek od kwoty zakupu mieszkania za czynność cywilnoprawną, lub w wysokości 0,01% jeżeli kupił mieszkanie na kredyt.
Artykuły
Kiedy brakuje nam pieniędzy, pierwszą myślą jest pożyczka...
Można śmiało stwierdzić, że klientów instytucji pozabankowych...
Według danych GUS z 2018 roku, bezrobocie spada, ale...
Jeżeli planujesz wejść w związek małżeński, a nie masz...
W popularnej sieci odzieżowej Zara wyprzedaż letnia...
Bardzo często gdy planujemy złożyć wniosek o chwilówkę...
Na rynku pożyczek pozabankowych znajdziemy nie tylko...
Każda para ma swój sposób na finanse. Tuż po zaręczynach...