Negocjacje z bankiem – jak uzyskać lepsze warunki kredytu hipotecznego?

Jak dostać kredyt hipoteczny? – warunki uzyskania zobowiązania

Kredyt hipoteczny to długoterminowy kredyt bankowy, udzielany najczęściej na wiele lat (minimalny okres kredytowania zazwyczaj wynosi pięć lat). Taki rodzaj zobowiązania otrzymuje się pod zabezpieczenie nieruchomości należącej do kredytobiorcy. Wspomniane zabezpieczenie ustanawiane jest w formie hipoteki, która jest ograniczonym prawem rzeczowym do dochodzenia należności w przypadku braku terminowej spłaty zobowiązania.

Banki, przed udzieleniem kredytu hipotecznego, bardzo dokładnie sprawdzają potencjalnego klienta. Pod uwagę biorą przede wszystkim wysokość jego zarobków oraz formę zatrudnienia. Co ciekawe, do wzięcia kredytu hipotecznego nie zawsze wymagane jest posiadanie umowy o pracę bądź prowadzenie własnej działalności gospodarczej. Banki coraz częściej udzielają zobowiązania również osobom zatrudnionym na umowę zlecenie lub dzieło. W takim przypadku jednak kredytobiorca musi mieć stosunkowo długi staż pracy (ok. 12-24 miesięcy) oraz wysokie zarobki.

Jak obliczyć wysokość kredytu hipotecznego?

Naturalnie to, jakie zarobki musi posiadać kredytobiorca, zależne jest przede wszystkim od tego, jaką nieruchomość chce kupić. Inne dochody należy wykazać, decydując się na kawalerkę, inne przymierzając się do kupna 2, czy 3 pokojowego mieszkania. Dodatkowo wysokość zarobków kredytobiorcy zależy również od propozycji banku.

Najłatwiejszym sposobem na wyliczenie maksymalnej kwoty kredytu hipotecznego, o który możemy się ubiegać, jest pomnożenie miesięcznego dochodu razy 80. Takie obliczenia najlepiej zobrazować na przykładzie. Kredytobiorca, który spełni wszystkie warunki, które bank wymaga przy zarobkach równych 2 000 zł netto/miesięcznie może liczyć na otrzymanie ok. 160 000 zł na zakup nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że nie są to dokładne wyliczenia – po więcej szczegółowych informacji warto skontaktować się bezpośrednio z doradcą banku.

Elementy umowy kredytowej – co może podlegać negocjacji?

Przykładowo, decydując się na wzięcie kredytu hipotecznego na działalność gospodarczą, musimy pamiętać, że jest to zobowiązanie długoterminowe, które będziemy musieli spłacać przez kilka lub nawet kilkadziesiąt lat. Dlatego zanim podpiszemy umowę, godząc się tym samym na warunki zaproponowane przez bank, warto spróbować wynegocjować niektóre elementy. Z pozoru nawet niewielka obniżka na przestrzeni lat może pozwolić nam zaoszczędzić niemałe pieniądze.

Marża kredytu hipotecznego

Głównym i tym samym jednym z najważniejszych elementów wpływających na koszty kredytu hipotecznego lub gotówkowego, który może podlegać negocjacji z bankiem, jest marża kredytu hipotecznego. Mimo że jest ona określana zgodnie z obowiązującą w danej instytucji specjalną tabelą marż i prowizji, to jednak doradca klienta ma zazwyczaj możliwość poruszania się w obrębie tzw. widełek. Marża wpływa na wysokość comiesięcznej raty kredytu, dlatego podając trafne argumenty, warto spróbować negocjacji.

Wiele banków, z myślą o potencjalnych kredytobiorcach, oferuje specjalną marżę promocyjną. Dzięki temu klienci mogą skorzystać ze znacznej obniżki. Dodatkowo zaciągając zobowiązanie na wysoką kwotę, można spróbować wynegocjować jeszcze niższą marżę, jeśli promocyjna nie do końca nas satysfakcjonuje.

Prowizja kredytu

Prowizja, najprościej mówiąc, to opłata pobierana przez bank za wykonanie określonej czynności – w tym przypadku udzielenie kredytu hipotecznego. To również kolejny element, który może podlegać negocjacji. Przede wszystkim niektóre instytucje finansowe, w ramach okresowej promocji, rezygnują z pobierania prowizji. Taki zabieg ma na celu zachęcenie klientów do skorzystania z oferty danego banku.

Jeśli klient aktualnie nie trafi na promocję, będzie musiał liczyć się z koniecznością poniesienia określonej opłaty. Wysokość prowizji zależna jest m.in. od kwoty kredytu, okresu kredytowania oraz wysokości wkładu własnego. Im wyższa suma zobowiązania, tym bank może pozwolić sobie na większą obniżkę prowizji. Taka sama zależność przedstawia się z okresem kredytowania oraz wysokością wkładu własnego.

Negocjacje z bankiem – jakich argumentów warto użyć?

Wiedząc już, jakie elementy umowy kredytowej mogą podlegać negocjacjom, warto zastanowić się, w jaki sposób skutecznie negocjować oraz jakich argumentów użyć. Oto 4 wskazówki, które będą przydatne każdemu kredytobiorcy.

1. Wkład własny – zanim podejmiemy jakiekolwiek rozmowy z doradcą banku, warto zgromadzić trochę oszczędności, które przeznaczymy na wkład własny. Warto pamiętać, że nie ma możliwości wzięcia kredytu hipotecznego jedynie na nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie – wkład własny jest zatem niezbędny. Dobrze, żeby wynosił on ok. 20-30% kwoty kredytu, o jaką wnioskujemy. Jeśli na wkład własny przeznaczymy większą sumę, to mamy zdecydowanie większe szanse na obniżenie marży czy prowizji.
2. Zwiększenie zdolności kredytowej – przed zaciągnięciem zobowiązania, powinniśmy mieć pewność, że nasza zdolność kredytowa nie wzbudzi żadnych zastrzeżeń. W tym celu warto przeanalizować naszą historię finansową, a ewentualne zadłużenia spłacić jak najszybciej. Dodatkowo osoby, które nigdy wcześniej nie korzystały z usług instytucji finansowych, przykładowo nie brały kredytu bądź pożyczki, są zdecydowanie bardziej ryzykownymi klientami. Aby to zmienić, warto wziąć, chociażby sprzęt AGD na raty i szybko go spłacić. W ten sposób budujemy pozytywną historię.
3. Kredyt hipoteczny w banku, w którym masz konto – doskonałym argumentem uzasadniającym nasze próby zmniejszenia całkowitych kosztów kredytu hipotecznego, jest regularne korzystanie z usług danej instytucji. Jeśli posiadamy już konto bankowe, kartę kredytową czy debetową, lub zaciągnęliśmy wcześniej zobowiązanie w tym samym banku, warto podkreślić to podczas rozmowy. Lojalność wobec danej instytucji może nam bardzo przysłużyć.
4. Propozycje innych banków – przed rozmową z pracownikiem instytucji, warto również zapoznać się z aktualnymi ofertami banków, dostępnych na rynku. Konkurencyjna propozycja może zmotywować doradcę do obniżenia kosztów prowizji, czy marży.

Negocjowanie kredytu hipotecznego po latach - czy to możliwe?

Po kilku latach spłacania kredytu hipotecznego, może okazać się, że wybrany uprzednio bank zaproponował nam gorsze warunki, niż są aktualnie dostępne na rynku. W takim wypadku warto spróbować wynegocjować zarówno nowe warunki spłaty, jak i wysokość oprocentowania kredytu pod warunkiem, że wszystkie raty zawsze spłacaliśmy na czas.

Inną możliwością jest przejście do innego banku. Należy jednak pamiętać, że przeniesienie kredytu jest skomplikowaną operacją i wiąże się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów.

Negocjowanie warunków kredytu przez frankowiczów

Od lat głośno jest o sytuacji frankowiczów, czyli milionów Polaków, którzy kilka lat temu zdecydowali się na zaciągnięcie zobowiązania (głównie kredytu hipotecznego) we frankach. Z pozoru korzystne rozwiązanie, z uwagi na niski kurs waluty helweckiej, okazało się nietrafionym wyborem. 15 stycznia w 2015 r. w tzw. czarny czwartek kurs franka wzrósł do ok. 4 zł, rozpoczynając dramatyczny okres dla osób, które zadłużyły się we wspomnianej walucie. 

Cała sytuacja odbiła się szerokich echem w całej Polsce. Wielu frankowiczów, pogrążonych w długach, decyduje się na przeprowadzenie negocjacji z bankiem, aby uzyskać lepsze warunki zaciągniętego zobowiązania. Część banków, idąc na rękę frankowiczom, zgadza się m.in. na obniżenie prowizji, wydłużenie okresu kredytowania czy wakacje kredytowe. Zdarzają się nawet sytuacje, w których bank, na podstawie wyroku sądowego, unieważnia kredyt walutowy.