Marża kredytu hipotecznego - od czego zależy i gdzie jest najniższa?

Co to jest marża kredytu?

Koszty kredytu hipotecznego to nie tylko RRSO czy prowizja. Jednym z ważnych czynników jest marża, czyli element składowy oprocentowania zobowiązania. Ustala się ją w ujęciu rocznym. Stanowi rodzaj zysku dla banku z tytułu udzielenia finansowania.

NIe dotyczy ona tylko kredytu hipotecznego. Może występować także w przypadku innych produktów bankowych, np. kredytów gotówkowych. Najczęściej jednak mówi się o niej w kontekście zobowiązań pod hipotekę, a to ze względu na większe znaczenie tego wskaźnika, biorąc pod uwagę długi okres kredytowania i wysokie kwoty zobowiązania.

Nie należy mylić marży z prowizją za udzielenie kredytu, która z definicji jest jednorazową opłatą. Marża wchodzi w skład oprocentowania, więc jej wysokość będzie wpływała bezpośrednio na miesięczną ratę. Co za tym idzie, kredytobiorca płaci ją wraz z każdym cyklicznym regulowaniem należności.

Ile wynosi marża kredytu hipotecznego – porównanie

Wysokość marży może być różna w zależności od banku, w którym ubiegamy się o kredyt hipoteczny. Co więcej, poszczególne produkty instytucji finansowych mogą posiadać odmienną wartość tego wskaźnika. Istnieje jednak szansa na obniżenie opłaty. Z drugiej strony banki niekiedy ją podwyższają, jeśli np. wnioskujemy o wspólny kredyt w banku.

W tabeli poniżej znajdują się aktualne wartości marż w bankach w Polsce, dotyczące kredytów pod hipotekę - pożyczki hipoteczne nie zostały uwzględnione. Zestawienie obejmuje także podwyższoną opłatę dla okresu, w którym nie wpisano jeszcze hipoteki do księgi wieczystej, a kredytobiorca już otrzymał finansowanie (to standardowy zabieg banków, mający dodatkowo zminimalizować ryzyko).

Obecnie najniższą marżę proponuje PKO BP, gdzie wynosi ona 1,1 proc. Z drugiej strony najwyższą możliwą opłatę posiada Citi Handlowy - to 5,2 proc., choć wartość zaczyna się już od 1,89 proc. Średnia marża na rynku kredytów hipotecznych, w oparciu o powyższe dane, to 2,15 proc.Wskaźnik został obliczony na podstawie najniższych wartości dla każdego banku.

Marża kredytu hipotecznego – jak ją obliczyć?

Marża obliczana jest na podstawie kwoty zobowiązania, którego udzielił nam bank. Ma duże znaczenie przede wszystkim dlatego, że wpływa bezpośrednio na oprocentowanie kredytu.

Sprawdzenie, jaką marżę zapłacimy dla interesującej nas oferty, jest bardzo proste. Podobnie jak w przypadku obliczania kosztu kredytu i pożyczki należy znać odpowiednie parametry zobowiązania. W tym przypadku będą to:

• kwota finansowania,
• RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania),
• stawka WIBOR,
• marża (wyrażona w procentach),

Załóżmy, że chcemy wziąć kredyt hipoteczny na kwotę 500 000 zł na okres 30 lat, gdzie WIBOR wynosi 2 proc., a RRSO 5 proc. W tym przypadku marża to 5 proc pomniejszone o WIBOR, czyli 3 proc. Jeśli całkowity koszt zobowiązania wyniesie 700 000 zł, z tytułu marży bank uzyska 21 000 zł. Metoda ta powinna jednak mieć charakter jedynie poglądowy, ponieważ przy dokładnym wyliczeniu należy uwzględnić dodatkowe koszty, chociażby te związane z obsługą kredytobiorcy czy ryzykiem kredytowym.

Co wpływa na wysokość marży kredytu pod hipotekę?

Na wysokość tego wskaźnika wpływają przede wszystkim:

• stosunek zaciąganego długu do wartości nieruchomości,
• prowizja,
• dodatkowe, wykupione w banku produkty, np. ubezpieczenie, karty kredytowe itd.,
• historia kredytowa,

W przypadku wskaźnika LTV im mniej ryzykowne będzie dla banku udzielenie kredytu, tym może on zaproponować lepsze warunki. Należy przy tym pamiętać, że niższa wartość stosunku zaciągniętego długu do wartości nieruchomości, tym lepiej.

Jeśli chodzi o prowizję, to łatwo zauważyć tu pewną prawidłowość – gdy wzrasta, wartość marży spada (i odwrotnie). Dlatego też powinniśmy zwracać uwagę na te parametry, i wybrać warunki w zależności od naszych możliwości finansowych. Kluczowe znaczenie ma tu też oczywiście historia zobowiązań finansowych (im gorsza, tym większe ryzyko dla banku i wyższa marża). Znaczenie ma także korzystanie z dodatkowych, proponowanych przez bank produktów np. kont bankowych.

Czy marża kredytu hipotecznego jest stała?

Marża kredytu ma stałą wartość, choć może zostać zmieniona tylko wtedy, gdy bank i kredytobiorca wyrażą na to zgodę. Z drugiej strony, oprocentowanie (w którego w skład wchodzi przecież ten wskaźnik) niekiedy jest zmienne. Dlaczego tak się dzieje? Wynika to z wcześniej wspomnianej stawki WIBOR i jej rodzaju, której wartość już może się różnić. Warto jednak zaznaczyć, że klienci banków niekiedy mogą dokonać wyboru, jeśli chodzi o oprocentowanie ich zobowiązania, np. po 5 latach od momentu udzielenia finansowania.

Jak obniżyć marżę kredytu hipotecznego?

Gdy zależy nam na niższej marży, powinniśmy spróbować negocjacji z bankiem. Uprzednio jednak warto zadbać o zgromadzenie odpowiednio wysokiego wkładu własnego, który obniży wskaźnik LTV, a tym samym zmniejszy ryzyko dla instytucji finansowej z tytułu udzielenia finansowania.

Banki często oferują promocyjne kredyty hipoteczne z obniżoną marżą. Warunkiem jest tu jednak wykupienie dodatkowego produktu z oferty kredytodawcy. Oprócz tego dobrym zabiegiem będzie zadbanie o historię kredytową. Nie warto zmniejszać swoich szans o uzyskanie finansowania na dobrych warunkach, jeśli np. wnioskujemy o kredyt hipoteczny w momencie, gdy jeszcze nie spłaciliśmy obecnych zobowiązań.