Koszty kredytu hipotecznego - co na nie wpływa i jak je obniżyć?

1. Co w największym stopniu wpływa na koszty kredytu hipotecznego?
2. Oprocentowanie zmienne zapewnia mniejsze koszty kredytowe
3. Prowizja może maksymalnie wynosić do 3 proc. kwoty kredytu
4. Raty równe i malejące - które z nich będą bardziej korzystne?
5. Okres spłaty i ubezpieczenie również mają duży wpływ na koszty kredytu
6. Jakie mogą być koszty okołokredytowe?
7. Jak obniżyć koszty kredytu hipotecznego?

Co w największym stopniu wpływa na koszty kredytu hipotecznego?

Przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego na zbudowanie domu lub zakup mieszkania, najpierw warto oszacować jego całkowity koszt. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że wszystkie banki w związku z tym rodzajem finansowania przewidują naprawdę sporo dodatkowych opłat, które w głównej mierze zależą od następujących czynników:

• oprocentowanie kredytu hipotecznego,
• prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego,
• raty kredytu hipotecznego.

Po przeanalizowaniu tych kosztów łatwiej będzie ocenić, czy wybrany kredyt hipoteczny jest korzystny w porównaniu do innych ofert cieszących się zainteresowaniem na naszym rynku. Ponadto dzięki sprawdzeniu wysokości oprocentowania, prowizji i rat kredytu szybko przekonamy się, czy w ogóle poradzimy sobie z ich uregulowaniem.

Oprocentowanie zmienne zapewnia mniejsze koszty kredytowe

Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch czynników: stopy procentowej i marży. Pierwszy parametr to zmienna, której wysokość nie jest ustalana przez bank ani tym bardziej przez kredytobiorcę. Decyzję w tej kwestii podejmuje tylko i wyłącznie Bank Centralny. Trzeba wiedzieć, że w sytuacji, gdy stopa procentowa zostanie obniżona, wtedy oprocentowanie kredytu od razu się zmniejszy.

Marża jest stała i nie ulega żadnej zmianie podczas spłaty zobowiązania. Na jej wysokość mają wpływ: waluta, prowizja, wkład własny, zdolność i historia kredytowa, cross sell czy typ nieruchomości. Ostateczną decyzję o wysokości marży podejmuje instytucja finansowa, w której wnioskujemy o kredyt hipoteczny.

Najczęściej kredytobiorcy decydują się na oprocentowanie zmienne, ponieważ w znaczący sposób obniża całkowity koszt kredytu mieszkaniowego. Niektórzy wybierają jednak oprocentowanie stałe, które jest mniej opłacalne, ale zapewnia większe bezpieczeństwo i komfort - dla wielu z pewnością będzie to duży przywilej.

Prowizja może maksymalnie wynosić do 3 proc. kwoty kredytu

Niestety, prowizja za udzielenie kredytu w każdym banku może wiązać się z innym kosztem, zarówno mniejszym, jak i większym. Zwykle wysokość prowizji wynosi od 1 do 3 proc. kwoty zobowiązania finansowego. Podczas ustalania tego parametru banki biorą pod uwagę następujące czynniki:

• kwota kredytu hipotecznego,
• okres kredytowania,
• rodzaj nabywanej nieruchomości,
• okres kredytowania,
• stosunek wysokości kredytu hipotecznego do wartości kredytowanej nieruchomości,
• zdolność kredytowa wnioskującego.

Jak uregulować prowizję? Banki dają dwie możliwości: forma jednorazowej wpłaty na wskazany rachunek bankowy lub spłaty w ratach kredytowych - w przypadku pierwszego rozwiązania możemy od razu pozbyć się dodatkowych kosztów, natomiast druga z tych opcji z pewnością będzie mniej odczuwalna dla naszego budżetu

Raty równe i malejące - które z nich będą bardziej korzystne?

Raty kredytu hipotecznego składają z dwóch części: odsetkowej i kapitałowej. Ponadto każdy kredytobiorca może spłacać zaciągnięte zobowiązanie finansowe poprzez raty równe lub malejące. Na jakie się zdecydować? Które z nich będą bardziej korzystne dla naszego portfela?

Raty równe charakteryzują się tym, że najpierw trzeba będzie spłacić odsetki narzucone przez bank, natomiast w późniejszym czasie należy stopniowo regulować kapitał. W przypadku rat malejących odsetki naliczane są od realnego zadłużenia, co powoduje obniżenie wysokości odsetek.

Okres spłaty i ubezpieczenie również mają duży wpływ na koszty kredytu

Często wnioskujący starając się o kredyt hipoteczny w banku, decydują się na na najdłuższy okres kredytowania, czyli 35 lat. Może być to jednak błędem, ponieważ taki termin spłaty kredytu w dość znaczący sposób wpływa na wysokość opłat dodatkowych w związku z kredytem mieszkaniowym. Nie wszyscy kredytobiorcy będą mogli sobie jednak pozwolić na krótszą spłatę zobowiązania finansowego, ponieważ nie mają wystarczającej ilości pieniędzy.

Banki często proponują klientom możliwość wykupienia przynajmniej jednego z ubezpieczeń kredytu tj. ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenie od utraty pracy czy ubezpieczenie na życie. Wykupienie polisy w znaczący sposób podniesie koszty naszego kredytu hipotecznego, ale może być bardzo przydatne w sytuacji, gdy wpadniemy w przejściowe kłopoty finansowe i nie będziemy w stanie uregulować kilku rat kredytowych.

Jakie mogą być koszty okołokredytowe?

Koszty okołokredytowe to nic innego, jak opłaty pozabankowe, czyli należności, jakie trzeba uregulować w różnych instytucjach w związku z uzyskanym kredytem hipotecznym. Przykładowo będą to wydatki na rzecz sądu przy ustanowieniu hipoteki czy notariusza przy zawieraniu aktu notarialnego. Co jeszcze wchodzi w ich skład?

• opłaty za wystawienie promesy kredytowej przez bank,
• uregulowanie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w Urzędzie Skarbowym,
• uiszczenie opłaty za pomoc agenta nieruchomości przy szukaniu nieruchomości - jeżeli nie korzystaliśmy z jego usług, wtedy te koszty nie będą nas dotyczyć,
• opłacanie składek ubezpieczeniowych np. za ubezpieczenie nieruchomości.

Jak obniżyć koszty kredytu hipotecznego?

Przede wszystkim należy dokładnie przeanalizować wszystkie wyżej omówione aspekty oraz spróbować negocjacji z bankiem w celu ustalenia korzystnych warunków. Koszt tego rodzaju zobowiązania finansowego można również zmniejszyć poprzez zastosowanie innych sposobów, do których można zaliczyć:

• porównanie ofert kredytów hipotecznych - analizując kilka ofert kredytów mieszkaniowych dowiemy się, która z nich jest dla nas najkorzystniejsza,
• skorzystanie z rozwiązania Cross-sell - które polega na wymianie lub sprzedaży dodatkowych usług finansowych tj. ubezpieczenie, karta kredytowa czy konto bankowe, w zamian za obniżenie marży kredytu lub niższej prowizji za udzielenie zobowiązania finansowego,
• rezygnację z tzw. taksy notarialnej, czyli wpisu do księgi wieczystej oraz wyceny kosztu zakupionej nieruchomości przez specjalistę, który pracuje na rzecz banku, w którym staramy się o kredyt hipoteczny.